لماذا تعلق غرفة التطوير العقاري تعلق فشلها على "الأخرين"؟

لاتزال غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، وأعضاء مجلس إدارتها  تعلق فشلها، علي شماعة الأخريين، فوسط كل الأزمات التي يعاني منها القطاع العقاري في مصر، تخرج الغرفة في كل مرة بطلبات وبيانات مانزل الله بها من سلطان، وتقوم الدولة خلال الفترة الماضية بدعم كبير وحقيقي لكافة المطورين العقاريين والقطاع العقاري في مصر بصورة أكثر من إيجابية، ولكن دون أي دور حقيقي للغرفة، التي تٌظهر غير ماتبطن، فهي بحسب القانون تحمي فقط مصالح الأعضاء والشركات وتحاول بشتي السبل حل مشاكلها الشخصية، ولكن العميل له الله فقط والمحكمة .

لماذا تعلق غرفة التطوير العقاري تعلق فشلها علي "الأخرين"؟

بيان الغرفة الأخير يعكس تحول كبير في سوق التطوير العقاري والضرر يقع فقط علي العميل وبحسب البيان الذي صدرت عن الغرفة في صباح الإثنين، علي لسان رئيس الغرفة، أن مجلس الإدارة والغرفة يعتزم عقد اجتماع مع مسئولى البنك المركزى خلال الأيام القليلة القادمة لاستعراض آليات تفعيل ملف التمويل العقارى لإنعاش السوق خاصة فى ظل التحديات التى يشهدها القطاع فى الوقت الحالى.

وطالب رئيس الغرفة وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن تتحول البنوك من دعم العميل كضامن في الحصول علي الوحدة للتحول إلي دعم الوحدة العقارية بصورة "المحافظ العقارية"، وهو ماترفضة البنوك، أو أن يتحول المطور العقاري كضامن في حال تعثر العميل وتعود الوحدة لعهدة المطور في حال تعثر العميل، وهو امر غير مقبول.

وتابع شكرى: يمكن حل تلك النقطة من خلال أن يصبح المطور العقارى هو الضامن فى حالة تعثر العميل، وتسدد الشركة المبلغ المالى المتبقى من ثمن الوحدة الممولة للبنك وتصبح الوحدة فى حوزة الشركة علي أن تقوم الشركة بسداد الثمن للبنك وهو ماسيفتح الباب أمام تعثرات بالجملة للمطوريين العقاريين.

الغرفة لن تنضم لمبادرة الـ 11% للقطاع الصناعي.. وتطلب مبادرة منفردة لاحقاً

رئيس الغرفة، أستبعد أن ينضم القطاع العقارى لمبادرة الـ11% للقطاع الصناعى، متحججاً بان المبادرة عليها "ضغط كبير"، قائلاً "سيتم مناقشة نسبه الفائدة الحالية ومدى إمكانية طرح مبادرات للقطاع العقارى فى اجتماعات لاحقة للغرفة مع الجهات المسئولة وعلى رأسها البنك المركزى.
وقال إن الارتفاعات الكبيرة فى أسعار مواد البناء ونقص الخامات تسببت فى تضاعف تكلفة التنفيذ على شركات التطوير العقارى بنسبة تراوحت من 100% إلى 140% تقريبا، وارتفع سعر المنتج العقارى النهائى بكافة أنواعه بنسبة بلغت 50% تقريبا منذ بداية العام الجارى.
وأضاف أن كل الجهات المسئولة ممثلة فى مجلس الوزراء ووزارة الإسكان تعاونت بكافة السبل المتاحة لتوفير التسهيلات اللازمة لشركات التطوير العقارى والتى من ضمنها مد مهلة تنفيذ المشروعات بنسبة 20% عن المدة الأصلية بما لا يقل عن عام.
وأوضح أن من أهم القرارات التى تم اتخاذها خلال الفترة الماضية السماح للأجانب بشراء أكثر من عقار وإلغاء شرط شراء وحدتين فى مدينتين مختلفين، فضلا عن زيادة النسبة البنائية بواقع 10% دون رسوم دعماً للمطورين لتحقيق توازن فى تكلفة التنفيذ.

التطوير العقاري  تبحث عن مكاسب أعضاءها فقط والغرفة تدرس  “عقود البيع السارية” بحجة مواجهة الأسعار

بحسب تصريحات سابقة لوكيل غرفة التطوير العقاري هاني العسال، والتي تنذر بأزمة جديدة قد يشهدها السوق العقارى مع ظهور مقترح بتعديل العقود الموقعة مع العملاء وزيادة أسعار الوحدات لتعويض ارتفاع تكلفة الإنشاءات على المطورين، وهو أمر يواجه مشكلتين أحدهما قانونية وأخري أجرائية " الأولي لن تتم الإ بالتراضي، والثانية ستأخذ شكلا من أشكال الرفض القاطع للزيادات وهو ماينذر بعدم وجود ثقة لدي العميل من الشركات وهي ماتتزايد مؤخراً بشكل ملحوظ.

العسال في تصريحات صحفية قال إن السوق العقارى شهد عددا من المتغيرات الاقتصادية العالمية خلال الفترة الماضية من ارتفاع معدلات التضخم، وارتفاع سعر الدولار، وزيادة أسعار مواد البناء ونقص الخامات، ما تسبب فى زيادة تكلفة التنفيذ على المطورين وارتفاع تكلفة المنتج النهائى.

وتابع العسال: “اقترحت الغرفة إمكانية تعديل العقود القديمة التى تم التعاقد عليها بالفعل، خاصة أنها تمثل أزمة حقيقية لشركات التطوير العقارى، بسبب ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات بشكل كبير”.

وأكد أن شركات التطوير العقارى لن تستطيع تحمل فروق الأسعار، مشيرا إلى أن الظروف الحالية “قهرية” ويجب أن تتحمل جميع الأطراف جزءا من الأزمة سواء المطور أو العميل.

وقال العسال: “غرفة التطوير العقارى ناقشت تطبيق الزيادة على العقود التى لم يتم البدء فى تنفيذها، كما تطبق على الوحدات التى تم تنفيذها بنسبة 50% وبنسب متفاوتة، بمعنى أن تتناسب الزيادة مع معدلات التنفيذ بالمشروع”.

شركات التطوير العقاري فق مأزق كبير.. ممثلي الغرفة "يصدرون الأزمات وبس"

ووفق تصريحات لمسئولين بارزين بالغرفة، أن "شركات التطوير العقاري" في مأزق" وهو أمر واقعي متناسيين حجم الأرباح التي حققتها تلك الشركات خلال السنوات الماضية، وهناك بالفعل شركات أخري تسير بها الأمور علي أفضل حال دون تصدير مشاكل كل فترة، فيما يتحجج أعضاء غرفة التطوير العقاري بان الشركات الكبيرة التى لديها محفظة أراضى كبيرة تستطيع تعويض خسارتها الحالية من المكسب القادم ولكن الشركات الصغيرة لن تستطيع الصمود والاستمرار فى المنافسة.

انقسام بين العملاء حول تعديل العقود مع شركات التطوير العقارى

اختلفت آراء عدد من العملاء الحاجزين بمشروعات الشركات العقارية حول تعديل العقود المتعاقد عليها وزيادة سعر الوحدة، حيث رفض البعض تغيير السعر المتفق عليه باعتبار أن العقد ملزم للطرفين، وأن الشركة ملزمة بتسليم الوحدة فى الموعد المتفق عليه.

فيما يرى عملاء آخرون أنه يمكن تعديل عقد البيع وزيادة الأسعار بنسبة لا تتجاوز 20% من إجمالى سعر الوحدة باعتبار أن الوضع الحالى يمثل ظروفا قهرية خارجة عن إرادة الشركات ويمكن أن يتحمل العميل جزءا من الزيادة.

وقال “م.س”، أحد العملاء الحاجزين لدى شركة عقارية، إنه يرفض أى تعديل بسعر الوحدة المتعاقد عليه وقت الشراء، رافضا مبرر الشركات بزيادة تكلفة التنفيذ.

وأضاف أن العقد ملزم للطرفين، كما أن الشركات تضع هامش ربح مرتفع لتعويض أى زيادة فى تكلفة الإنشاءات خلال فترة تنفيذ المشروع.

أوضح أن الزيادات المستمرة فى الأسعار أثرت أيضا على القدرة الشرائية للعميل، وقدرته على سداد الأقساط المستحقة فى موعدها، وغير مقبول أن يتحمل زيادات جديدة فى سعر الوحدة.

وتابع: “الشركات العقارية سبب أساسى فى الأزمة الحالية، خاصة بعد توجيه مبيعات المشروعات لاستثمارات أخرى بدلا من ضخها فى الإنشاءات والإسراع من معدلات التنفيذ وتسليم العملاء فى الموعد المتفق عليه”.

وقال "ع . ك"، أحد عملاء الشركات العقارية، إن المطور العقارى استفاد من أموال العملاء منذ عدة سنوات من خلال استثمارها فى مشروعات أخرى، والآن يحمل العميل الزيادات الأخيرة فى الأسعار.

وأضاف "أن تأجيل شركات التطوير العقارى البدء فى تنفيذ المشروعات جعلها عرضة لأى أزمة اقتصادية، وأى زيادة فى الأسعار تؤثر عليها بشكل مباشر وأحيانا تؤدى لتعثرها وعدم قدرتها على استكمال تنفيذ مشروعاتها القائمة".

وتابع: "على أرض الواقع يعتبر العميل الحلقة الأضعف وفى حاجة لهيئة أو جهة حكومية تتولى المطالبة بحقوقه فى حالة عدم التزام المطور وضمان مستحقاته المالية".

وقال "و . ن "، أحد عملاء الشركات العقارية، أن الوضع الحالى فى السوق العقارى بمثابة ظروف قهرية ولابد أن يتحمل الجميع جزءا من الأزمة سواء المطور العقارى أو العميل.

وأضاف أنه لا يمانع فكرة تعديل العقود القديمة وزيادة سعر الوحدة بما يتناسب مع الزيادة الجديدة فى أسعار مواد البناء بنسبة لا تتجاوز 15% من إجمالى السعر كحد أقصى ليضمن استلام وحدته وعدم تعثر المطور فى التنفيذ.

وأشار إلى أهمية وجود ضمانات لالتزام المطور العقارى بالتنفيذ والتسليم فى الموعد المحدد وعدم وجود زيادات جديدة فى السعر، بالإضافة لوضع شرط جزائى فى حالة عدم التزام المطور بموعد تسليم الوحدة.

وأكد أن الغرض الأساسى هو استمرار الشركات بالسوق واستكمال تنفيذ المشروعات القائمة، وتسليم العملاء وحداتهم، موضحا أنه ليس من صالح العميل ولا أى طرف من الأطراف تعثر الشركات أو عدم قدرتها على التنفيذ.

خبراء قانونيون: لا يجوز تعديل العقود السارية بين المطور العقارى والعميل إلا بالتراضى
قال يحي عثمان الخبير القانوني، إنه لا يجوز تعديل العقود المبرمة بين شركات التطوير العقارى والعملاء بحجة مواجهة ارتفاع تكلفة إنشاءات المشروعات.

وأضاف عثمان أنه فى حالة التراضى بين المطور والعميل على تعديل العقد يتم كتابة ملحق للعقد الأصلى، ويوضح به التعديلات الجديدة ويوقع عليه كلا الطرفين.

وأشار إلى أن القانون لا يسمح بتعديل أى عقد من طرف واحد دون موافقة الطرف الثانى أو استقلال عن الطرف الآخر، وتابع: "العقد شريعة المتعاقدين ويجب أن يلتزم به كلا الطرفين المطور والعميل".

وأكد عثمان أن شركات التطوير العقارى تبرم عقود بها شبهة “الإذعان” لتضمن حقوقها، وفى حالة تأخر العميل عن سداد قسطين من أقساط الوحدة المستحقة يتم فسخ التعاقد وخصم 20% من إجمالى سعر الوحدة من العميل، ويسترد العميل أمواله على أقساط، ولكن فى حالة تأخر الشركة عن التنفيذ والتسليم لا يوجد غرامات ضدها.